从“全国店王”到街区，德基的“地下城”冒险之旅

　　1月26日，据南京江北新区披露，新区中央商务区与德基集团签署了江北新主城核心区商业合作框架协议，德基将于江北地下城打造“德基时刻”体验式商业街区，项目有望今年开业。

　　据了解，与汇集全球一线奢侈品牌的南京德基广场不同，最新的“德基时刻”产品线将集年轻时尚潮流与多业态融合于一体，融易新媒体消息，以场景创新与艺术赋能构建新型文化消费场景。

　　实际上，除签约江北项目外，德基还布局了河西、仙林等区域，除上述江北德基时刻外，河西德基时刻、仙林德基奥莱也预计于今年开业。

　　这一系列动作标志着，以南京德基广场登顶“全球店王”的德基集团，正加速打破单一重奢标签，向多区域、多业态、全客层的多元商业生态突围。

　　从重奢到多元化

　　资料显示，德基集团成立于2000年，凭借精准定位与创新运营成长为全国高端商业标杆，核心项目是全国知名高端商业体南京德基广场。

　　从最新的动态来看，其正打破对单一项目的依赖。2026年，德基重点推进江北、河西、仙林等项目的落地开业，业态上涵盖体验式商业街区、艺术概念奥莱等。

来源：公开资料，观点指数整理

　　观点指数认为，德基开启多元扩张，本质上是应对市场分化、竞争加剧与自身发展瓶颈的必然选择。

　　其中，消费市场的结构性分化，是其转型的核心驱动力。当前国内零售市场呈现鲜明的“哑铃型”结构，一端是追求稀缺体验的超高净值客群，是德基的核心基本盘；另一端则是注重性价比与情感价值的大众客群，正成为商业增量的核心来源。

　　在高端商业方面，德基已具备明显的优势。据南京发布方面的数据，其代表项目南京德基广场2025年销售收入达到262亿元，客流量达到6600万人，在全国位居前列。

　　该项目店铺数量和能级也均较为突出，汇聚了全球95%以上的一线奢侈品牌，凭借LV、香奈儿、迪奥等顶奢品牌的全品类覆盖，以及德基艺术博物馆、24小时商业模式等创新举措，在全国高端商业市场占据重要地位。

　　虽具备高端商业优势，但在区域竞争下，其商业版图扩容的需求依然存在。如今，南京商业竞争日趋激烈，德基不再一家独大，定位为高端商业的新鸿基南京IFC填补了河西商圈重奢商业的空白，正瓜分德基所占据的南京高端市场份额。

　　而香港置地金陵中環则聚焦潮奢定位，打造沉浸式消费场景，吸引不少年轻客群，与德基在新街口商圈内部形成直接竞争，分流了部分客群。

　　再从企业自身发展来看，单项目依赖的风险日益凸显。尽管新街口德基广场业绩稳健，但单一项目的增长空间存在天花板，多元布局成为突破增长瓶颈、分散经营风险的必由之路。

　　在此背景下，德基加速布局河西、江北、仙林等板块，以形成“新街口顶奢核心+多区域业态互补”格局的重要性不言而喻。

　　除此以外，从运营层面来看，德基在高端商业运营中积累的品牌资源、场景打造能力与精细化管理经验，有望为其涉足非重奢领域提供助力。

　　作为全球顶奢品牌的重要合作伙伴，德基汇集了全球95%以上的一线奢侈品牌，与LV、Gucci等形成深度绑定。凭借与顶奢品牌的深度合作关系，德基可争取到专属的奢侈品过季货源支持，为奥莱项目提供品质与性价比兼具的核心商品，构筑差异化优势。

　　同时，其在场景打造、精细化管理上的经验，也有望成为非重奢项目的竞争力亮点。在新街口德基广场运营中，德基将商业与艺术深度融合，借助艺术博物馆、常态化艺术展览、公共艺术装置等，构建了“重奢消费+艺术体验”的独特模式。

　　仙林德基奥莱定位为艺术概念奥特莱斯，凭借上述运营经验与优势，该项目有望突破传统奥莱的“折扣卖场”定位，形成差异化竞争力。