时代中国利润空间减少寻破局 加码城市更新考验资金实力

　　珠三角整体城镇化率较高，适合做旧改。而广州老旧区域较多，催生了城市更新领域的优质企业，同时也吸引着外地企业争相进入。时代中国为广州本地房企，在业绩下滑的情况下，积极加码城市更新领域，通过低成本土地做利润。但城市更新周期较长，占用资金较大，所以也对公司的融资能力提出了考验。

　　业绩下滑拿地节奏放缓 利润空间减少寻破局

　　时代中国成立于1999年，作为广州本地企业，深耕粤港澳大湾区、并布局长三角、长江中游、成渝城市群等高增长潜力地区。

　　上半年，时代中国实现营业收入149.25亿元，同比下降6.4%；归属于母公司股东的净利润为15.37亿元，同比减少3.6%。公司业务主要包括物业销售、城市更新、租赁以及物业管理，2019年的营收占比分别为92.6%、4%、1.3%和2.1%。物业销售贡献了绝大部分营收，2020年上半年，占比提高到98.6%，城市更新业务暂未产生收入。

　　公司的物业开发项目集中在珠三角地区的核心城市。截至2020年6月30日，公司共有130个处于不同阶段的主要项目，其中121个分布在广州、佛山、江门、东莞、惠州、珠海、中山、清远、肇庆、汕头、汕尾以及河源等广东主要城市。截至2020年6月30日，公司土地储备约2180万平方米，可供未来3-5年的发展所需。

　　随着融资政策收紧，房企调整了拿地节奏，上半年，公司在佛山、长沙以及东莞购入7幅地块看，土地收购成本总额约为42.64亿元。2019年同期购入21幅地块，土地收购成本总额约为187.59亿元。相比之下公司的拿地节奏大幅放缓。

　　上半年，公司拿地总建筑面积为54.75万平方米，平均成本为7787.76元/平方米，同期的销售均价为13905元/平方米，地价房价比为56.01%，该数据在2019年为32.45%。利润空间随着土地成本的上升进一步减少。

　　公司的土地来源包括招拍挂、合作收购、城市更新等方式。需要注意的是，虽然拿地节奏放缓，但公司在城市更新领域有明显发力迹象。相较于招拍挂旧村改造成本更具备管控空间，广州旧村改造融资区土地出让金仅为评估地价的20%，大大减轻了资金负担。另一方面，旧村位置普遍较好，转化出来货值高、销路广。

　　所以房企纷纷加码城市更新领域，而广州成为了重点布局城市。根据克而瑞统计，截至2020年12月10日，时代中国在广州签约东联村、大塘村、城丰村、刘村社区4个项目，仅次于升龙集团的5各项目。此外，俊发集团、河南瀚宇、龙湖集团、和健集团外地房企也纷纷布局广州城市更新。

　　城市更新业务发力 对融资能力提出考验

　　岑钊雄指出，时代中国的年度拿地策略并没有改变，首先是优先买回旧改项目，其次是通过公开招拍挂和收购寻找机会。“上半年我们参加了一些公开的招拍挂，但一部分与我们的投资测算不匹配，所以没有拿这些项目。”

　　截至2020年6月30日，时代中国城市更新项目总数超过150个，潜在总建筑面积约5200万平方米。需要注意的是，城市更新业务开发周期长，资金投入大，对房企的资金实力有较高的要求。

　　截至2020年6月30日，公司的计息银行贷款及其他借款合计约为587.22亿元。从期限结构来看，1年内到期的借款为241.47亿元，2~5年到期的约338.89亿元，5年以上借款为6.87亿元，公司短期借款占比较高，达到41.12%。

　　截至2020年6月30日，公司的扣除预收款后的资产负债率为77.63%；净负债率为74.58%；公司的现金及银行结存账面余额为345.33亿元，现金短债比为1.36。以“三道红线”衡量，只有扣除预收后的资产负债率一项指标踩线。

　　从现金流来看，2013-2018年，公司的经营活动产生的现金流量净额连续为负，2019年才转正为7.89亿元，2020年上半年为26.65亿元。自身经营活动产生的现金流多年流出的情况下，融易新媒体，公司大举进军城市更新领域，融资能力能否适配值得持续关注。