中金：北京、上海楼市拐点渐行渐近

2026-03-06 12:30:01来源：新媒体

文章导读: 中金公司研报称，本轮房地产周期调整至今已逾四年，结合近期供给侧和政策端变化，中金公司认为今年北京、上海楼市房价有望企稳，房地产板块或渐进beta行情，建议投资者根据风偏...

　　中金公司研报称，本轮房地产周期调整至今已逾四年，结合近期供给侧和政策端变化，中金公司认为今年北京、上海楼市房价有望企稳，房地产板块或渐进beta行情，建议投资者根据风偏把握三类投资思路：1）配置beta特征明显的稳健标的；2）配置地产开发的结构性成长，产品力强、存货质量优的标的，和估值折价深且潜在弹性大的标的；3）部分民企重回“牌桌”，在超跌估值下实现可观重估。

　　全文如下

　　中金：北上楼市拐点渐行渐近

　　中金研究

　　本轮房地产周期调整至今已逾四年，结合近期供给侧和政策端变化，我们认为今年北京、上海楼市房价有望企稳，房地产板块或渐进beta行情，建议投资者根据风偏把握三类投资思路：1）配置beta特征明显的稳健标的；2）配置地产开发的结构性成长，产品力强、存货质量优的标的，和估值折价深且潜在弹性大的标的；3）部分民企重回“牌桌”，在超跌估值下实现可观重估。

　　摘要

　　我们为什么认为今年北上房价有望企稳？本次房地产周期调整的核心原因在于库存，其中二手房库存直接影响住房边际定价。我们发现二手房库存去化周期水平与房价走势存在量化强关联，得益于2H25以来上海、北京二手房挂牌量持续下行，两地去化周期已基本回到房价有望企稳的区间范围内。

　　北上房价的走稳是可持续的吗？我们发现本次两地挂牌量下行并不来自于成交加速，而是来自可出售体量或出售意愿的下降，表现为新挂量下降、撤牌量增多，这与过往几轮政策出台、房价平稳的窗口期表现大不相同。我们认为这大概率是社会库存自然触底的体现，若两地交易量表现能基本平稳，土地市场“控增量”能落到实处，供需条件的优化和房价的走稳就具有持续性。

　　近期政策端变化与此前有何不同？我们提示关注两点：其一，政策端自上而下开始重视“去库存”问题，或持续在住房收储方面有超预期进展，例如上海试点三区二手房收储，其二，北京、上海的限购政策边际调整尽管力度仍仅为适中，与过往几轮调整类似，融易新媒体消息，但在近期两地社会库存见底的大背景下，可能成为房价预期进入正循环的催化剂和加速器。

　　风险

　　核心城市宅地新供体量超预期增加；二手房市场挂牌量超预期增加；内外生风险造成住房交易量大幅收缩。