首批商业不动产REITs上市，房企迈向“资管时代”

界面新闻记者 | 王妤涵

中国公募REITs市场迎来标志性时刻——汇添富上海地产商业REIT、国泰海通砂之船商业REIT、中金唯品会商业REIT、中信建投首农商业REIT四只首批商业不动产REITs，今日在上海证券交易所集体挂牌上市。

上市首日，四只新品交投活跃，全线收涨，合计成交额达12.96亿元。

“首批四单商业不动产REITs成功上市，不仅开启了中国公募REITs指数化投资新阶段，更是市场制度建设进程中的关键里程碑。”中证鹏元研发部资深研究员、宏观及REITs研究小组负责人吴进辉在接受界面新闻采访时表示。

与此同时，这一节点也标志着房地产行业从“开发时代”向“资管时代”转型，正式迈入全新阶段。

四单产品首日表现情况 界面新闻整理自iFind 四单产品同日登场

商业不动产公募REITs，是一种主要投资于商场、写字楼、酒店等商业地产，通过运营获取租金等稳定现金流并向投资者分红的封闭式公募基金‌。

此次集体上市的四只商业不动产REITs，底层资产覆盖奥特莱斯、购物中心、甲级写字楼三大核心业态，合计募集资金约203亿元，均呈现“核心城市+龙头项目”的优质资产特征。

其中，中金唯品会商业REIT底层资产为郑州、哈尔滨杉杉奥特莱斯，均为所在省份销售额榜首的奥莱项目，2025年加权平均出租率分别高达99.52%和99.89%；国泰海通砂之船商业REIT依托西安砂之船奥特莱斯，跻身西北区域规模最大的奥特莱斯行列。

中信建投首农商业REIT底层资产为北京昌平龙德广场，2025年出租率回升至98%以上；汇添富上海地产商业REIT则是国内首单获批的甲级办公REITs，资产坐落于上海黄浦区核心地段，截至2025年末，鼎保大厦出租率达100%，鼎博大厦出租率99.33%。

四只商业不动产REITs上市首日交易，呈现“高开分化”态势。

集合竞价阶段，四只产品全线飘红，国泰海通砂之船商业REIT涨幅领跑，达9.58%，中金唯品会商业REIT涨2.83%。开盘后走势进一步分化，国泰海通砂之船商业REIT、中信建投首农商业REIT大幅拉升，前者盘中涨幅一度突破14%；相较之下，上海地产写字楼REIT涨幅则相对温和。

从发行端询价情况来看，市场资金参与热情高涨，三单购物中心项目近乎顶格认购。

其中，砂之船商业REIT网下认购倍数高达103.81倍，以5.531元/份的上限顶格定价；首农商业REIT、唯品会商业REIT网下认购倍数分别为80.16倍、68.03倍，发行价3.013元/份、3.848元/份，均紧贴询价区间上限。

首批4单商业项目发行倍数 图源：中证鹏元 “耐心资本”仍待入局

首批商业不动产REITs上市之际，恰逢REITs二级市场持续承压的关键节点。

公开数据显示，2026年以来，中证REITs全收益指数累计下跌4.1%，个别标的跌幅高达30%，市场整体呈现回撤态势。

“当前REITs市场生态已显现走弱预期，核心体现在四方面：一是供给持续增加，增量资金却严重匮乏；二是宏观经济呈现K型分化，市场风险偏好暂不利于内需及REITs资产；三是利率下行空间有限，通胀中枢短期有抬升趋势；四是大类资产层面，REITs表现出低赔率、低胜率、高回撤的特征。”吴进辉向界面新闻分析道。

据界面新闻统计，目前商业REITs申报项目已超20单，基础设施板块亦密集申报，整体申报规模突破千亿，而近年REITs年平均供给规模仅400亿元左右。

基于此，吴进辉判断2026年REITs二级市场整体难有亮眼表现，指数全年承压、赚钱效应较弱。“若二级市场持续缺乏增量资金，供给端再盲目扩容，下半年一级市场新发项目或将面临大面积破发风险。”