万科时隔两年重返上海拿地

界面新闻记者 | 王妤涵

万科又在低调“补货”了。

6月2日，上海市规划和自然资源局公示了宝山区杨行镇老集镇一宗“城中村”改造住宅用地的协议出让结果。拿地方为万科与杨行资产的联合体——上海宜为兴置业发展有限公司，成交总价19.39亿元，折合楼面价约2.36万元/平方米，地块占地3.28公顷，容积率2.5，规划建筑面积约8.2万平方米。

这是万科时隔两年后再次在上海拿地。

其上一次2024年拿下宝山区杨行镇中心社区BSP0-0502单元09A-03地块(“城中村”改造项目-杨行镇老集镇)后，

“万科拿下这块地是意料之中的。”有业内人士对界面新闻透露。宝山杨行是一个规划总面积超过百万平方米的大型旧改项目，一直由万科联合体主导，涵盖住宅、商业、办公、教育及科创配套。

此次涉及的旧改二期项目，共分五个地块，此前礼才区块（杨北村）、杨泰路东侧区块（东街村）已于2023年和2024年先后出让，摘牌方同样是万科联合体。前两个地块对应的商品住宅项目为“四季都会·青藤里”和“四季隐秀”，此前均已推向市场，且去化情况良好。

市场销售数据显示，四季都会·青藤里自2023年9月入市以来累计推盘926套，目前可售房源仅余34套，去化率约96%；四季隐秀于2025年12月开盘，累计推出1022套，去化率约为88%。

按照此前两宗地块的案名逻辑，市场预计本次08-06地块大概率将继续沿用“四季都会”系列，成为该品牌在杨行的又一新组团。

“项目落在宝山杨行，属于万科长期深耕的‘四季都会’成熟片区，采用风险较低的旧改定向出让模式，体现了公司对存量资源的整合能力。”上海易居房地产研究院副院长严跃进在接受界面新闻采访时分析称。

不同于公开土拍市场上动辄百分之几十的溢价率，旧改项目多通过协议出让方式获取，不用参与激烈竞价，资金成本可控，开发路径也更为成熟。对于当前仍处于“化险攻坚”阶段的万科来说，杨行旧改的持续加码，也有助于其形成较为稳定的现金流闭环。

“利用上海核心地段和交通优势，构建相对落实的现金流回笼机制，以此应对2026年的债务压力。这释放了一个正面信号：万科不仅没有退出，反而在‘精算求生’中找到了更具落实性的发展路径，为最终走出行业底部打下基础。”严跃进对界面新闻表示。

从公司财务面看，万科当前面临的压力并未消退。2025年，该公司营收同比下滑32%至2334.3亿元，归母净亏损885.6亿元，亏损幅度较上年扩大近八成，合同销售额1340.6亿元，同比下降45.5%。

2026年，情况有所好转但仍不乐观：一季度营收289.28亿元，同比下降23.86%；归母净利润为-59.52亿元，虽然同比减亏约4.7%，但已连续多季报亏。期末货币资金604.9亿元，有息负债合计3560.5亿元，净负债率达117%。