改善盘中建系“掰手腕”

　　如果说“落实性”是刚需盘的标签，“产品硬实力”则成为手握千万预算的改善型购房者的核心决策标尺。单价6万—10万元/平方米的改善型新盘，在2025年完整迈入“价值抉择模式”。据北京商报记者不完全统计，北京2025年全年共有26个单价在6万—10万元/平方米区间的改善型项目入市，累计供应房源超1.3万套，市场分化态势尤为显著。其中，在拿地环节表现亮眼的“中建系”，将“掰手腕”延展至一线营销，但结果天差地别：中建二局旗下房地产公司中建玖合打造的中建·运河玖院依托优质产品力与配套优势，以81.15%的去化率登顶“改善去化王”，其二期顶层河景房源总价突破4000万元仍具备吸引力；而由中海地产打造的中海朝阳ONE去化率则仅为15.4%，沦为同梯队垫底项目。在户型趋同的市场背景下，区位配套成熟度与产品细节打磨，成为撬动改善型住宅去化的关键变量。

　　地段、产品、配套与性价比

　　改善房源承载着家庭从“住有所居”到“住有宜居”的核心需求，其产品设计、功能配置与区位选择，始终是改善型置业群体重点关注的焦点。

　　据北京商报记者不完全统计，2025年北京市有26个单价处于6万—10万元/平方米区间的改善型房源项目入市，涵盖中建·运河玖院、建发金茂观宸、金茂满曜、中海朝阳ONE等标杆项目。上述项目累计为市场供应改善型房源13333套，有效补充了区域改善型住房供给。

　　从项目整体去化表现来看，中建·运河玖院以超80%的去化率显著领先于其他改善项目。究竟来看，该项目分别于2025年9月、10月取得两张预售许可证，截至2025年末，其供应的838套房源已签约680套，去化率达81.15%。

　　在一期房源去化表现亮眼的背景下，中建·运河玖院(二期)于2025年12月19日顺利取得预售许可证，推出552套房源。在销售不足一个月时间内，便已签约242套房源，去化率达43.84%，成交均价约为6.15万元/平方米。

　　值得关注的是，中建·运河玖院(二期)规划的两栋前排河景楼栋0810-3号楼和0810-4号楼，预售均价分别为7.98万元/平方米、7.95万元/平方米。其中，两栋楼的顶层房源均采用一层一户设计，预售单价高达8.53万元/平方米。

　　其中，3号楼顶层1701室建筑面积439.5平方米，总价达3772.27万元；4号楼顶层1901室建筑面积470.96平方米，总价更是超4000万元，达4042.29万元。

　　此外，颐海澐颂、建发金茂观宸(一期)两个项目的去化率亦突破70%。其中，颐海澐颂项目供应房源752套，已签约586套，去化率77.93%；建发金茂观宸(一期)供应房源479套，已签约367套，去化率76.62%。

　　上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，改善型新房购房者选择面显著拓宽，考量维度更丰富，核心聚焦地段、产品力、配套资源与性价比，优质地段或高效通勤效率是核心优势，得房率高、户型设计优的项目更受市场认可，同时兼顾社区内外配套完善度、性价比突出的房源更易促成认购。

　　户型设计缺陷带来的去化难

　　在中建·运河玖院、颐海澐颂、建发金茂观宸等项目凭借超70%的去化率彰显强劲市场竞争力的同时，部分与热销项目处于同一单价梯队的楼盘，受产品定位偏差、区位配套支撑不足等多重因素影响，呈现出销售疲软态势，去化进度大幅落后于市场平均水平。

　　从开盘时间超6个月的项目表现来看，中海朝阳ONE的去化进程最为滞后。该项目作为十八里店区域首个“好房子”标杆项目，于2025年4月、6月、9月分批次领取5张预售许可证，截至2025年末，累计向市场供应房源870套，仅完成134套房源签约，去化率仅为15.4%。

　　值得关注的是，融易新媒体消息，中海朝阳ONE 2025年4月开盘时曾官宣热销27.3亿元。然而，北京商报记者根据北京市住建委官网数据核算，该项目截至2025年末累计签约面积约17.19万平方米，成交均价约7.46万元/平方米，据此测算实际累计销售额仅约12.82亿元，与开盘宣传业绩存在差距，项目市场表现未达预期。

　　从户型分析来看，户型设计存在不足，是中海朝阳ONE去化受阻的首要症结。以其145平方米主力户型为例，客厅面宽仅为4.2米，而同区域竞品保利朝观天珺122平方米户型、金茂满曜120平方米户型的客厅面宽分别达到4.8米、5.3米，在核心公共空间的舒适度上形成显著差距。

　　此外，在相近面积段户型的空间布局对比中，中海朝阳ONE的劣势同样凸显。

　　保利朝观天珺139平方米户型与金茂满曜133平方米户型均采用“四叶草”布局，前者长宽尺寸分别为12.8米、12.5米，比例接近1∶1，后者为13.1米、11.6米，空间形态趋近于正方形，均能实现采光均匀、动线合理的居住体验；而中海朝阳ONE 145平方米户型则相对狭长，长宽分别为16.1米、10.6米，易造成空间浪费与采光死角。